TRUNCHIAT | Gabriela Firea (PSD, senator): „Cu minimum 30% s-au scumpit toate apartamentele în București, plus că nu s-au mai găsit”


TRUNCHIAT | Gabriela Firea (PSD, senator): „Cu minimum 30% s-au scumpit toate apartamentele în București, plus că nu s-au mai găsit”

Sursa afirmației : PSD București

TRUNCHIAT

Publicat marți 9 iulie 2024 la 19:22

Gabriela-Firea-realeasa-presedinte-al-PSD-Bucuresti-captura-Q-Magazine.png

Factual.ro

CONTEXT

În cadrul unei conferințe de presă a organizației PSD București din luna aprilie, Gabriela Firea a susținut că toate apartamentele din Capitală s-au scumpit cu „minimum 30%” în timpul mandatului primarului Nicușor Dan, dar și că acestea „nu s-au mai găsit”. 

Firea a declarat că niciun certificat de urbanism sau nicio autorizație de construire emise pe timpul mandatului său la Primăria București nu au fost dovedite „ilegale” în ultimii patru ani:

„Tinerii la început de drum care au dorit să își achiziționeze un apartament, o garsonieră, în București, au întâmpinat reale dificultăți. De ce? Pentru că primarul vrea să se substituie justiției, primarul a rupt programul electoral, oferta din campanie și a stat în tribunal. Vi se pare normal ca un primar să se mute în tribunal? Să stea în procese. Să dea pe toată lumea în judecată? Dacă sunt erori, dacă sunt încălcări ale legilor, justiția să își spună cuvântul, dar după patru ani de zile, vedem care sunt rezultatele. Praf în ochi și scuze față de cetățeni, pentru că nu face nimic, pentru că nu știu ce întâmplări groaznice sunt la Capitală și vrea să facă curățenie. De asta l-au ales oamenii? L-au ales să facă curățenie, și pe el și pe ceilalți primari de sectoare, în Capitală, în București, în oraș. Acolo trebuie făcută curățenia. Cu minimum 30% s-au scumpit toate apartamentele în București, plus că nu s-au mai găsit. Rechini imobiliari? Să-i scoată justiția la suprafață, nu e treaba primarului. În patru ani de zile nu a putut dovedi că vreo autorizație de construire sau vreun certificat de urbanism din mandatul meu a fost ilegal. Unul. Să vină să spună: acesta. Că nu a fost așa, au fost gogoși de campanie”.

CE VERIFICĂM?

Evoluția prețurilor la apartamentele de vânzare și a tranzacțiilor imobiliare din ultimii ani.

VERIFICARE

Având în vedere că senatoarea PSD a susținut că apartamentele de vânzare în București „nu s-au mai găsit”, am verificat datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) privind tranzacțiile imobiliare efectuate în ultimii ani. Am descoperit că cetățenii interesați nu doar că au găsit apartamente pe piață pe care să le cumpere, ci și numărul vânzărilor a crescut semnificativ în ultimii ani în Capitală. 


Tranzacțiile imobiliare cu apartamente

Pe site-ul ANCPI am găsit statistici clare legate de situația lunară a tranzacțiilor imobiliare din Capitală, începând cu anul 2017. Acestea sunt împărțite în două categorii mari: numărul de terenuri și numărul de unități individuale tranzacționate (unitățile individuale sunt locuințele). 

Pentru analiza noastră, cifrele relevante sunt cele care privesc tranzacțiile unităților individuale.  

Am observat că situația din ultimii ani privind tranzacțiile imobiliare arată în felul următor: 

https://www.factual.ro/wp-content/uploads/2024/05/Screenshot-2024-05-17-at-17.11.07.png
 

Astfel, din datele statistice, vedem că „apetitul” pentru cumpărarea de apartamente a crescut față de situația din urmă cu patru ani. Numărul tranzacțiilor a scăzut în anul 2023, an în care românii s-au confruntat cu diverse provocări economice (vezi aiciaici sau aici), dar a rămas în continuare mai ridicat decât situația de acum patru ani. 

Totodată, datele ANCPI disponibile pentru 2024 arată că în primele patru luni ale anului au fost tranzacționate deja 16.623 de apartamente la nivelul Municipiului București.

În cel mai recent raport al Imobiliare.ro, pe trimestrul I (lunile ianuarie, februarie și martie) din 2024, se precizează că cererea a crescut semnificativ în București (cu 14%), dar oferta a scăzut cu 17%. 

Însă, acest fenomen este prezent și în restul orașelor mari din România, fiind înregistrare scăderi consistente ale ofertei și în Iași (-16%) și Cluj-Napoca (-15%).  

Potrivit experților în imobiliare, scăderea ofertei în România „din cauza constrângerilor de dezvoltare, în special în București, dar și limitarea dezvoltării din cauza așteptării unor condiții grele de piață, a limitat oferta de locuințe noi”.

Cu toate acestea, Capitala dispune în prezent de cea mai variată ofertă din țară, în primul trimestru fiind listate 47.800 de locuințe, mai bine de jumătate din numărul total de apartamente scoase la vânzare la nivel național. 

Acest număr este, de asemenea, mult mai mare decât cel al tranzacțiilor efectuate în aceeași perioadă – 11.929 de vânzări de apartamente au fost înregistrate în ianuarie, februarie și martie 2024.


Evoluția prețurilor

Pentru a vedea și care a fost evoluția prețurilor la apartamentele de vânzare din București, ne-am uitat la indicele imobiliare.ro

Având în vedere că senatoarea Gabriela Firea nu a oferit un reper temporal (de când și până când ar fi crescut prețurile cu „minimum 30%”), ne-am uitat la situația generală a prețurilor din București începând din septembrie 2020, de la ultimele alegeri locale, în urma cărora Nicușor Dan a preluat funcția de primar general al Capitalei. 

Astfel, indiferent de vechimea apartamentului sau a numărului de camere, vedem că prețul mediu pe metru pătrat în Capitală era de 1.350 euro, în septembrie 2020. 

Până în aprilie 2024, data la care Gabriela Firea a făcut declarația, prețul mediu pe metru pătrat a ajuns la 1.716 euro – adică o creștere de 27,11%, într-adevăr apropiată de valoarea pe care o dă senatoarea PSD. 

Nu este de neglijat nici faptul că Gabriela Firea susține că „toate” apartamentele s-au scumpit cu „minimum 30%”, așa că ne-am uitat și la evoluția prețurilor și pe tipul de apartament (vechi sau nou) și numărul de camere (cu una, două sau trei camere). 

https://www.factual.ro/wp-content/uploads/2024/05/Screenshot-2024-05-17-at-17.12.25.png
 

De asemenea, când consultăm și datele platformei compariimobiliare.ro, vedem că prețul mediu pe metru pătrat la vânzarea de apartamente în București a fost de 1.431 euro, iar în luna aprilie 2024 acesta a ajuns la 1.739 euro. Asta înseamnă o creștere de 21,52%

https://www.factual.ro/wp-content/uploads/2024/05/Screenshot-2024-05-17-at-17.13.59.png

Așadar, nu „toate” apartamentele din Capitală au înregistrat creșteri de „minimum 30%”, ci apartamentele construite în blocuri noi, care au înregistrat creșteri semnificative de prețuri în toată România, în special începând de anul trecut, așa cum arată și o analiză Imobiliare.ro

Daniel Crainic, directorul de marketing al agenției Imobiliare.ro, arată în cadrul analizei respective că există în prezent creșteri lunare susținute în majoritatea orașelor, pe fondul unei cereri mari. 

Deși Gabriela Firea insinuează că prețurile în București ar fi crescut și oferta ar fi scăzut pentru că Nicușor Dan a încercat să stea în calea unor mari proiecte imobiliare care ar fi început să prindă contur în mandatul său, vedem că aceste fenomene sunt, de fapt, comune și în marile orașe din România, având în vedere că piața imobiliară a fost afectată și ea de criza sanitară, cea economică, creșterile de prețuri ale materialelor de construcții, dar și alte provocări economice, toate apărute în ultimii patru ani de zile. 

Indicele imobiliare.ro ne arată că în Cluj-Napoca s-a înregistrat o creștere de 50% din septembrie 2020 (de la 1815 euro/mp) până în aprilie 2024 (la 2726 euro/mp), în Brașov o creștere de 57% (de la 1206 la 1900 euro/mp), în Constanța 30% (de la 1250 la 1626 euro/mp), în Iași 48% (de la 1072 la 1590 euro/mp), iar în Timișoara 25% (de la 1271 la 1595 euro/mp).


Probleme de urbanism

În ceea ce privește problemele urbanistice din București, acestea datează de ani de zile. 

PUZ-uri de sector anulate

Așa cum arăta în 2022 hotnews.ro într-un articol, situația PUZ-urilor Coordonatoare de sectoare aprobate de administrația Firea era următoarea: 

PUZ Sectorul 1: nu a fost aprobat un PUZ Coordonator de Sector, fiind blocat în instanță de societatea civilă pentru mai multe nereguli

PUZ Sector 2: aprobat chiar înaintea ultimelor alegeri locale, pe 13 august 2020. Pentru acest PUZ existau mai multe plângeri prealabile de suspendare de la Radu Mihaiu, primarul Sectorului 2, Monica Anisie, Asociația Salvați Bucureștiul, Asociația Ecocivica. Problema era reducerea spațiului verde și permiterea construirii de blocuri și case.

PUZ Sector 3aprobat pe 31 ianuarie 2019. Permitea construirea unor blocuri de 10 etaje în Parcul C-tin Brâncuși și construirea de blocuri între case în mai multe zone.

PUZ Sector 4aprobat prin hotărârea Consiliului General al Municipiului București (CGMB) nr. 443/2018 – Zona de Sud a Sectorului 4. Și aici ar interveni problema privind transformarea spațiilor verzi în zone construibile.

PUZ Sector 5: aprobat prin hotărârea CGMB nr. 242/2020. Pentru acesta s-au înaintat 3 plângeri prealabile de suspendare/anulare: USR, Naciu Vladimir și Soare Elena. Și în acest caz problema ar fi reducerea spațiului verde. 

PUZ Sector 6aprobat prin Hotărârea CGMB nr. 68/14.02.2020. Și aici s-ar reduce suprafața verde și s-ar extinde terenul pe care se poate construi. 

De la începutul anului 2021, Nicușor Dan cerea suspendarea acestor PUZ-uri Consiliului General, fapt care s-a și întâmplat, iar noile certificate de urbanism aveau să fie emise în baza Planului Urbanistic General (PUG) existent. 

În aceeași perioadă, PUZ-ul Sectorului 6 a fost anulat definitiv printr-o decizie a Curții de Apel București, după ani în care acesta a fost contestat de societatea civilă. Ulterior, la finalul lunii noiembrie 2021, Curtea de Apel a anulat, definitiv, hotărârea prin care a fost aprobat PUZ-ul pentru Sectorul 3, prin Decizia civilă nr. 2596. Și PUZ-ul pentru Sectorul 5 a fost anulat, decizia fiind definitivă din vara anului 2022.

În acest context, și autorizațiile de construire deja emise pe baza acestor planuri ar putea fi nevalabile, dar doar cele care erau vizate de acțiuni în instanță la momentul anulării PUZ-urilor.  

Autorizații neconforme

De asemenea, așa cum arată și Buletin de București, Curtea de Apel din București a suspendat definitiv două autorizații de construire care au fost emise în timpul mandatului Gabrielei Firea.

Conform sursei citate, pe 21 septembrie 2020, Gabriela Firea semna autorizația de construire pentru dezvoltatorul imobiliar One Modrogan, care permite apariția de blocuri în curtea palatului Filipescu, pe spațiu verde, pe Aleea Modrogan nr. 1A din București. 

Asociația pentru Conservarea Integrată a Patrimoniului Natural și Cultural a atacat în instanță hotărârea pentru aprobarea unui nou PUZ destinat zonei Modrogan 1A. Pe 8 iulie 2022 Curtea a decis definitiv suspendarea acestui act și a autorizației de construire, până la judecata pe fond. 

Tot în zilele dinaintea alegerilor locale, Gabriela Firea a mai dat o autorizație de construire pentru un proiect imobiliar care prevedea demolarea a patru case de pe strada Icoanei și construirea unui bloc pe acel loc. Autorizația a fost suspendată definitiv pe 7 iulie 2022, iar dosarul a fost retrimis la  judecare la Tribunalul București. 

În declarația analizată de Factual.ro, Gabriela Firea mai acuză că actualul primar „stă la Tribunal”. Probabil această afirmație are legătură cu faptul că Nicușor Dan a cerut revocarea a sute de autorizații de construire emise de Primăria Sector 2, dar nu în timpul administrației Firea, ci în perioada noiembrie 2022 – mai 2023. 

Autorizațiile respective erau emise în baza PUZ-ului Sectorului 2, care era suspendat în perioada februarie 2022 – februarie 2023, astfel că actele de urbanism nu ar fi trebuit emise în baza acestuia. Nicușor Dan a solicitat atât printr-o notificare către Primăria de sector, cât și în instanță, revocarea autorizațiilor. 

Cu toate acestea, în perioada decembrie 2023-mai 2024, instanța a respins cererea primarului în mai multe dosare, după cum urmează: 

  1. Dosar 18074/3/2023, instanța s-a pronunțat pe 06.12.2023
  2. Dosar 18066/3/2023, pe 11.12.2023
  3. Dosar 18043/3/2023, pe 17.01.2024
  4. Dosar  31074/3/2023, pe 25.01.2024
  5. Dosar 18034/3/2023, pe 26.01.2024
  6. Dosar 18044/3/2023, pe 31.01.2024
  7. Dosar 18079/3/2023, pe 07.02.2024
  8. Dosar 31552/3/2023, pe 19.02.2024
  9. Dosar 31581/3/2023, pe 19.02.2024
  10. Dosar 18082/3/2023, pe 27.02.2024 
  11. Dosar 18078/3/2023, pe 27.02.2024
  12. Dosar 18047/3/2023, pe 04.03.2024
  13. Dosar 31076/3/2023, pe 14.03.2024 
  14. Dosar 31079/3/2023, pe 14.03.2024 
  15. Dosar 31086/3/2023, pe 08.04.2024
  16. Dosar 18071/3/2023, pe 09.05.2024 
  17. Dosar 18077/3/2023, pe 09.05.2024 
  18. Dosar 31090/3/2023, pe 10.05.2024 

În toate aceste cazuri, instanța a respins cererile de chemare în judecată, însă decizia nu este definitivă încă. Motivul pentru respingerea acestor cereri a fost, în fiecare caz, lipsa calității procesuale a reclamantului. 

Conform Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (art. 12, alin. 1): „Autorizațiile de construire sau de desființare, emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de către instanțele de contencios administrativ, potrivit legii, ca urmare a introducerii acțiunii de către prefect, în urma activității de control a Inspectoratului de Stat în Construcții”. 

Așadar, potrivit acestor prevederi, doar prefectul poate să ceară anularea acestor acte. 

CONCLUZIE

Declarația Gabrielei Firea este trunchiată. Este adevărat că unele apartamente s-au scumpit cu procente între 21-27%, însă nu toate și nu cu „minimum 30%”. Cele mai mari creșteri de prețuri, care depășesc acest procentaj, au fost înregistrate la locuințele noi, în ultimii trei ani și jumătate.

În declarația sa, senatoarea PSD amestecă mai multe informații și le prezintă într-o manieră în care poate să inducă în eroare publicul. În prezent, este adevărat că actualul primar înregistrează înfrângeri într-o serie de procese privind autorizații de construire, dar acestea au fost emise în noiembrie 2022-mai 2023 de Primăria Sector 2, nu în timpul administrației Firea. 

De asemenea, există probleme clare de urbanism – situații în care instanța a anulat autorizații de construire emise în timpul mandatului Gabrielei Firea și nu este de neglijat nici faptul că trei PUZ-uri de sector aprobate în aceeași perioadă au fost și ele anulate. 

Faptul că anumite proiecte imobiliare au fost blocate sau amânate de suspendarea/anularea PUZ-urilor sau a unor autorizații a contribuit la scăderea ofertei în Capitală, însă în ciuda acestui lucru, numărul tranzacțiilor imobiliare cu apartamente a crescut foarte mult în ultimii ani, comparativ cu situația din timpul administrației Firea. 

Acest articol a fost publicat de Factual.ro.

BROD